Was steht im Grundbuchauszug?
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Das Grundbuch ist das zentrale Register für Immobilieneigentum in Deutschland. Ein Grundbuchauszug enthält: Bestandsverzeichnis: Lage, Flurstück, Größe der Immobilie. Abteilung I: Eigentümer (Name, Geburtsdatum, Anteil). Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (Wegerechte, Vorkaufsrechte, Nießbrauch, Dienstbarkeiten). Abteilung III: Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden der finanzierenden Bank). Für Käufer ist besonders Abteilung II kritisch: Belastungen hier gehen auf den Käufer über.
Wer kann einen Grundbuchauszug beantragen?
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Das Grundbuch ist nicht öffentlich zugänglich. Einsicht haben: Eigentümer der Immobilie (immer). Kaufinteressenten mit nachgewiesenem berechtigtem Interesse (Kaufabsicht nachweisen). Notare, Rechtsanwälte, Behörden. Gläubiger mit tituliertem Anspruch. Als Kaufinteressent: Bitte den Eigentümer oder dessen Makler um eine aktuelle Abschrift oder vereinbare einen Notartermin. Für Eigentümer: Online über das zuständige Amtsgericht (portal.grundbuch.de in vielen Bundesländern) oder direkt beim Grundbuchamt. Kosten: Einfache Abschrift: 10–20 Euro. Beglaubigte Abschrift (für offizielle Zwecke): 20–30 Euro. Für Kaufprozess-Überblick: Alle Kaufnebenkosten.
Was bedeuten die Einträge in Abteilung II und III für Käufer?
Abteilung II ist die kritischste für Käufer: Hier stehen Lasten und Beschränkungen die auf dich als Käufer übergehen. Häufige Einträge und ihre Bedeutung: Wegerecht: Nachbar darf über dein Grundstück gehen – bleibt bestehen. Wohnrecht/Nießbrauch: Jemand anderes hat Recht auf Wohnung/Nutzung – geht auf dich über. Vorkaufsrecht (Gemeinde): Gemeinde kann in den Kauf eintreten – muss abgewartet werden. Denkmalschutz-Vermerk: Einschränkungen bei Umbau und Modernisierung. Reallast: Wiederkehrende Zahlungen an Dritte (z.B. Altrentner-Versorgungsrechte). Abteilung III: Hier stehen Hypotheken und Grundschulden. Die Bank des Verkäufers hat hier eine Grundschuld. Diese muss vor oder bei Kaufpreiszahlung gelöscht werden (wird vom Notar koordiniert). Praxis-Tipp: Lass dir vom Verkäufer einen aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate) vorlegen und lass Abteilung II von einem Anwalt prüfen wenn du unsicher bist. Für Kaufprozess: 100-Punkte Kaufcheckliste.
Online-Grundbucheinsicht: Wie es heute funktioniert
Viele Bundesländer bieten inzwischen Online-Zugang zum Grundbuch an: Bayern: Grundbucheinsicht über das Grundbuchportal Bayern. NRW: Grundbucheinsicht über das Justizportal NRW. Baden-Württemberg, Hessen, Sachsen: Ähnliche Portale verfügbar. Voraussetzung: Du brauchst ein berechtigtes Interesse (als Eigentümer immer, als Kaufinteressent auf Anfrage). Für offizielle Nachweise (Bank, Notar) brauchst du eine beglaubigte Abschrift – die wird ausschließlich vom Grundbuchamt ausgestellt. Tipp: Als erstes im Kaufprozess lass dir vom Makler oder Eigentümer eine unbeglaubigte Abschrift schicken – damit siehst du schnell ob Lasten in Abteilung II vorhanden sind. Für den weiteren Kaufprozess: Kaufcheckliste 100 Punkte.
Weitere Kauf-Tipps: Eigenkapital berechnen | Grundbuch verstehen
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
