Nebenkosten beim Immobilienkauf: Wie hoch sind die Kosten?
Beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung fallen neben dem Kaufpreis auch immer zusätzliche Nebenkosten an. Diese Kaufnebenkosten einer Immobilie können in unverzichtbare und individuelle Nebenkosten unterteilt werden. Zu den unverzichtbaren Kosten gehören die Maklerprovision, Notargebühren, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer. Sie machen in der Regel 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises aus und variieren je nach Bundesland. Beim Verkauf ist die Höhe frei verhandelbar. Die Kosten werden in der Regel zu jeweils 50% zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, dies ist jedoch kein Gesetz.
Hier ein schneller Überblick:
| Nebenkosten |
Individuell |
| Notargebühren |
Maklerprovision |
| Grundbuchkosten |
Kosten für Immobiliengutachter |
| Grunderwerbsteuer |
Versicherungskosten |
|
Renovierungskosten |
|
Modernisierungskosten |
|
Umzugskosten |
Schauen wir uns die Kosten im Detail an.
Rechenbeispiel: Haus für 200.000 Euro
Wenn wir von einem Hauspreis von 200.000 Euro ausgehen, würden sich in NRW Nebenkosten in Höhe von 24.140 Euro ergeben, was 12,07 % des Kaufpreises entspricht (siehe Nebenkostentabelle unten). In Hamburg hingegen würdest du als Käufer:in für ein Haus mit dem gleichen Wert 21.140 Euro an Kaufnebenkosten zahlen, da der Anteil dort insgesamt 10,57 % des Kaufpreises beträgt.
Zusätzlich zu diesen Beträgen können individuelle Nebenkosten hinzukommen. Zum Beispiel kostet ein
Immobiliengutachter in Deutschland mindestens 500 Euro und bis zu 1,5 % des Kaufpreises. Wenn du ein Umzugsunternehmen beauftragst, fallen in der Regel mindestens 1.200 Euro an, abhängig von der Menge an Umzugsgut und der Entfernung.
Grunderwerbsteuer beim Hauskauf
Die Grunderwerbsteuer ist eine weitere Komponente der Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie und wird unmittelbar nach dem Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses fällig. Der genaue Steuersatz variiert je nach Bundesland und liegt bei 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises, wie im Kaufvertrag festgehalten. Es kann unter bestimmten Umständen vorteilhaft sein, beim Kauf eines Neubaus separate Kaufverträge für das Grundstück und das Haus aufzusetzen, um nur für den Grundstückskauf die Grunderwerbsteuer entrichten zu müssen. Um zu erfahren, wie hoch die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern ausfällt, bietet die nachfolgende Grafik einen Überblick über die verschiedenen Steuersätze.
Notarkosten als Teil der Kaufnebenkosten
Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Kaufvertrag notariell beglaubigt wird, um Käufer vor unüberlegten Aktionen zu schützen. Im Kontext des Kaufs eines Hauses fallen daher auch Notarkosten an. Die Höhe der Notarkosten wird gesetzlich festgelegt und richtet sich nach dem vereinbarten Kaufpreis und der Höhe des Bankdarlehens. In der Regel machen die Notarkosten, die die Beurkundung des Kaufvertrags, die Bestellung einer Grundschuld sowie Beratungs- und Vollzugstätigkeiten umfassen, etwa ein bis zwei Prozent des Kaufpreises aus. Diese Gebühren müssen ebenfalls innerhalb weniger Tage nach Vertragsabschluss beim Notar entrichtet werden.
Grundbuchkosten beim Hauskauf
Um zum rechtmäßigen Eigentümer eines Grundstücks in Deutschland zu werden, ist eine Eintragung in das Grundbuch zwingend erforderlich. Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem alle wichtigen Informationen über die Rechte an Grundstücken wie Eigentum, Grundschuld oder Hypothek verzeichnet sind. Die Führung der Grundbücher obliegt den Grundbuchämtern, in der Regel den Amtsgerichten. Auch die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch wird vom Notar veranlasst.
Interessierte sollten vor einem Immobilienkauf den Grundbuchauszug sorgfältig prüfen und sich über die damit verbundenen rechtlichen Verpflichtungen ausführlich informieren lassen. Die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch wird, wie bereits erwähnt, vom Notar veranlasst, der für diese Dienstleistung entlohnt werden muss. Zusätzlich fallen beim Grundbuchamt weitere Kosten an, die etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Mithilfe unseres Grundbuchrechners kannst du diese Kosten im Voraus kalkulieren.
Maklerkosten, wenn beauftragt: Wer zahlt was?
Wer bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, muss bei den Kaufnebenkosten auch die Maklergebühren berücksichtigen. Das Bestellerprinzip, das für die Maklerprovision bei der Vermietung von Immobilien gilt, besagt, dass derjenige die Provision zahlt, der den Makler engagiert. Im Falle von Immobilienverkäufen gilt dieses Prinzip jedoch nicht. Seit Dezember 2020 gilt eine neue Regelung für die Maklerprovision, wonach die Kosten zu gleichen Teilen (50% / 50%) zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Der Makler kann also vom Käufer nur den gleichen Betrag an Courtage verlangen, den er auch vom Verkäufer erhält.
Wenn der Makler dagegen nur von einer Partei beauftragt wird, trägt diese Partei die gesamten Kosten. Allerdings können sich die Parteien auf eine anteilige Kostenübernahme einigen, sodass bis zu 50 Prozent der Maklerprovision auf den Käufer oder Verkäufer übertragen werden können.
Die genaue Höhe der Maklerprovision wird zwischen dem Makler und dem Kunden verhandelt. Bevor ein Makler mit der Suche nach einer Immobilie beauftragt wird, empfehlen wir, die Höhe der Maklergebühren schriftlich festzuhalten oder eine Obergrenze zu vereinbaren. Im Allgemeinen belaufen sich die Maklergebühren auf etwa sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises und werden in der Regel direkt nach Abschluss des Kaufvertrags fällig.
