Tilgungsplan Immobilie 2026: Beispiel
Tilgungsplan berechnen
| Jahr | Jahresrate | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
|---|
- Bauzins 10 Jahre (April 2026): ca. 3,7 % (Stand: April 2026)
- Empfohlene Eigenkapitalquote: 20–30 % (Stand: April 2026)
- Mindesttilgung aktuell: 2 % (früher 1 %) (Stand: April 2026)
- Kaufnebenkosten Ø: 9–11 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Maximale Kreditrate: 35–40 % des Nettoeinkommens (Stand: April 2026)
- Kaufpreis: 200.000 Euro
- Kreditlaufzeit: 35 Jahre
- Zins (gleichbleibend): 2,0 %
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Tilgungsplan: Finanzierung und Rückzahlung bei der ersten Immobilie als Kapitalanlage
Holen Sie mindestens 3 Angebote von verschiedenen Banken ein — die Zinsunterschiede betragen oft 0,3–0,6 Prozentpunkte. Bei einem 300.000-€-Kredit sind das über 10 Jahre 9.000–18.000 € Unterschied. Nutzen Sie Vergleichsportale (Interhyp, Dr. Klein) als Ausgangspunkt, dann direkt mit Ihrer Hausbank verhandeln.
Was ist ein Tilgungsplan?
Ein Tilgungsplan ist eine Übersicht, die den Rückzahlungsverlauf eines Darlehens zeigt. Er enthält Informationen über die Höhe der monatlichen Tilgungsraten, den Zinsanteil und den Tilgungsanteil für jeden Zahlungszeitraum. Der Tilgungsplan ermöglicht es, den Gesamtbetrag, der zurückgezahlt werden muss, zu verfolgen und die Restschuld nach jeder Tilgungsrate zu berechnen.Wie beeinflusst der Tilgungsplan die Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite ist ein wichtiger Indikator für die Rentabilität einer Kapitalanlage. Sie gibt das Verhältnis zwischen den erzielten Mieteinnahmen und den Ausgaben an, abzüglich der Kosten für die Finanzierung. Der Tilgungsplan beeinflusst die Nettomietrendite, da er Auskunft darüber gibt, wie viel Kapital monatlich zur Tilgung des Darlehens verwendet wird. Je höher die Tilgungsraten sind, desto mehr Kapital fließt in die Rückzahlung und desto geringer ist der Anteil, der für die Nettomietrendite zur Verfügung steht.Wie erstellt man einen Tilgungsplan?
Einen Tilgungsplan kann man mithilfe von Finanzierungstools oder Excel erstellen. Dafür sind folgende Informationen erforderlich:- Darlehensbetrag: Der Gesamtbetrag des Darlehens, das für den Immobilienkauf aufgenommen wurde.
- Zinssatz: Der vereinbarte Zinssatz für das Darlehen.
- Laufzeit: Die geplante Dauer der Rückzahlung des Darlehens.
- Tilgungssatz: Der Prozentsatz des Darlehens, der in jeder Tilgungsrate zurückgezahlt wird.
Tilgungsplan für deine Kapitalanlage
- Ein Tilgungsplan ist eine Übersicht über die Rückzahlung eines Darlehens und zeigt den Verlauf der Tilgung über die Laufzeit.
- Der Tilgungsplan hat Auswirkungen auf die Nettomietrendite, da er den Anteil des Kapitals angibt, der für die Tilgung verwendet wird.
- Ein Tilgungsplan kann mithilfe von Finanzierungstools oder Excel erstellt werden.
- Er enthält Informationen über die monatlichen Tilgungsraten, den Zinsanteil und den Tilgungsanteil für jede Periode.
Weiterführende Artikel
Weitere Finanzierungs-Themen: Anschlussfinanzierung | Zinsbindung | Eigenkapital
Rechenbeispiel: Tilgungsplan auf 10 Jahre
| Jahr | Restschuld Anfang | Zinsanteil (3,7 %) | Tilgungsanteil | Restschuld Ende |
|---|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 250.000 € | 9.250 € | 5.000 € | 245.000 € |
| Jahr 3 | 240.000 € | 8.880 € | 5.370 € | 234.630 € |
| Jahr 5 | 228.500 € | 8.455 € | 5.795 € | 222.705 € |
| Jahr 10 | 203.000 € | 7.511 € | 6.739 € | 196.261 € |
Basis: 250.000 € Kredit, 3,7 % Zins, 2 % Tilgung, Rate 1.425 €/Monat
Nach 10 Jahren Restschuld: ca. 196.000 € (Anschlussfinanzierung nötig). Höhere Tilgung (3 %) reduziert die Restschuld deutlich schneller.
Die Bauzinsen haben sich seit dem Hochpunkt 2023 (über 4,5 % für 10 Jahre) leicht erholt und stabilisieren sich 2026 um 3,5–4 %. Das öffnet wieder Finanzierungsmöglichkeiten für Kapitalanleger, die 2022/23 pausiert haben. Entscheidend 2026: Ausreichend Eigenkapital (20–30 %) mitbringen — Banken sind weiterhin restriktiv bei Hochbeleihungen. Wer 70 % oder weniger finanziert, erhält deutlich bessere Konditionen als der Marktdurchschnitt.
