Warum ohne Makler vermieten?
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Seit dem Bestellerprinzip (2015) zahlt der Vermieter bei selbst beauftragten Maklern die volle Provision – das sind 2,4 Bruttomonatsmieten. Bei einer Miete von 1.000 Euro sind das 2.380 Euro Maklergebühr. Wer das spart und die Vermietung selbst übernimmt, muss allerdings einige Schritte korrekt durchführen. Der Zeitaufwand liegt bei 5–15 Stunden für die gesamte Vermarktung und Mieterauswahl.
Schritt-für-Schritt: Wohnung selbst vermieten
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Schritt 1 – Exposé erstellen: Mindestens 5–8 gute Fotos (Tageslicht, aufgeräumt). Grundriss wenn vorhanden. Genaue Angaben zu Fläche, Zimmerzahl, Ausstattung, Nebenkosten. Energieausweis-Kennwert zwingend angeben (Pflicht nach EnEV/GEG). Schritt 2 – Inserate schalten: ImmoScout24 (größte Reichweite), Immowelt, eBay Kleinanzeigen (kostenlos, hohe Nachfrage). Schritt 3 – Bewerbungen sichten: Selbstauskunft anfordern (Name, Beschäftigung, Einkommen). Bonitätsnachweis (SCHUFA, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung). Schritt 4 – Besichtigung organisieren: Gruppenbesichtigung (1 Termin, mehrere Interessenten) spart Zeit. Einzelbesichtigungen für final engere Auswahl. Schritt 5 – Mieter auswählen: Stabile Einkommenssituation, saubere SCHUFA, positives Bauchgefühl. Schritt 6 – Mietvertrag abschließen: Standard-Mietvertrag (Deutscher Mieterbund, HAUS & GRUND). Schritt 7 – Übergabeprotokoll erstellen. Für Rendite-Planung: Rendite-Rechner.
Worauf du bei der Mieterauswahl unbedingt achten solltest
Diskriminierungsverbot beachten: Du darfst Bewerber nicht wegen Nationalität, Religion, Geschlecht oder Behinderung ablehnen. Nur sachliche Gründe (Bonität, Einkommen, Personenanzahl für Wohnungsgröße) sind zulässig. Dreifaches Nettoeinkommen als Faustregel: Ein Mieter sollte ein Nettoeinkommen von mindestens dem 3-fachen der Kaltmiete haben. Bei 1.000 Euro Kaltmiete: mindestens 3.000 Euro netto/Monat. Kaution immer verlangen: Maximal 3 Monatsmieten (§ 551 BGB). Auf separates Kautionskonto einzahlen – nicht auf eigenes Konto. Für Mietrecht-Details: Mietrecht Grundlagen.
Häufige Fehler beim Selbstvermieten – und wie du sie vermeidest
Fehler 1: Energieausweis nicht vorhanden. Pflicht bei Neuvermietung. Ohne Energieausweis droht Bußgeld bis 15.000 Euro. Fehler 2: Zu wenige Fotos oder schlechte Qualität. Exposés mit professionellen Fotos erhalten 3–5 mal mehr Anfragen. Smartphone-Fotos bei gutem Licht und aufgeräumter Wohnung reichen oft. Fehler 3: Miete zu hoch angesetzt. Schaue dir aktuelle Inserate für vergleichbare Wohnungen in deiner Straße oder deinem Viertel an. Marktgerechte Miete = schnellere Vermietung. Fehler 4: Kaution bar annehmen. Immer per Überweisung – das schützt dich bei Streitigkeiten. Fehler 5: Übergabeprotokoll vergessen. Ohne Protokoll kannst du bei Auszug kaum Schäden nachweisen. Fehler 6: Mietvertrag aus dem Internet ohne Prüfung verwenden. Lass ihn zumindest einmalig von einem Fachanwalt für Mietrecht checken. Einmalige Investition 150–300 Euro – spart viel Ärger. Für Mietrecht-Details: Mietrecht Grundlagen.
Weitere Kauf-Tipps: Alle Kaufkosten | Eigenkapital berechnen | Grundbuch verstehen
Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
