Wohnung kaufen: 10 Tipps für Erstkäufer 2026
Den ersten Immobilienkauf richtig zu machen ist entscheidend. Wer hier Fehler macht, zahlt jahrelang dafür. Diese 10 Tipps helfen Erstkäufern den richtigen Weg zu gehen.
Tipp 1-5: Die Grundlagen
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Tipp 1 — Eigenkapital vor dem Suchen klären: Mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital plus Kaufnebenkosten (10–12 % extra). Bei 300.000 Euro Kaufpreis: 60.000 Euro EK + 33.000 Euro Nebenkosten = 93.000 Euro Mindest-EK. Tipp 2 — Budget realistisch festlegen: Monatliche Kreditrate nicht über 35 % des Nettoeinkommens. Bei 3.000 Euro Netto: Maximal 1.050 Euro Rate. Tipp 3 — Lage vor Objekt: Eine schlechte Wohnung in guter Lage ist besser als eine gute Wohnung in schlechter Lage. Lage kann man nicht ändern — die Wohnung schon. Tipp 4 — Mehrere Besichtigungen: Mindestens 2–3 Besichtigungen pro Wohnung zu verschiedenen Tageszeiten. Lärm- und Lichtsituation prüfen. Tipp 5 — Energieausweis lesen: Klasse D und schlechter bedeutet hohe Heizkosten und möglicherweise Sanierungspflicht nach GEG. Für Kaufnebenkosten: Kaufnebenkosten.
Erstkäufer: 10 konkrete Tipps vor dem ersten Kauf
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Tipp 1 — Eigenkapital: Mindestens 20 % des Kaufpreises plus alle Nebenkosten als Eigenkapital bereitstellen. Bei 300.000 Euro Kaufpreis: mindestens 60.000 Euro Eigenkapital. Tipp 2 — Budget realistisch setzen: Monatliche Kreditrate maximal 35 % des Nettoeinkommens. Tipp 3 — Lage vor Substanz: Eine gute Lage verzeiht schlechte Substanz. Schlechte Lage verzeiht keine gute Substanz. Tipp 4 — Energieausweis lesen: Klasse A bis C anstreben. D–G bedeutet Sanierungskosten von 20.000–80.000 Euro in den nächsten Jahren. Tipp 5 — Drei Besichtigungen: Erste allein, zweite mit Partner/Freund, dritte mit Bausachverständigen (500 Euro — lohnt sich immer). Tipp 6 — Kaufpreisfaktor checken: In Großstädten sind Faktoren von 25–35 normal. Über 35 ist zu teuer für Rendite. Tipp 7 — Kaufnebenkosten nicht vergessen: Notar, Grunderwerbsteuer, Makler — je nach Bundesland 7–15 % zusätzlich. Tipp 8 — Finanzierungsangebote vergleichen: Mindestens 3 Banken anfragen, Unterschiede von 0,3 % kosten über 20 Jahre 15.000–30.000 Euro. Tipp 9 — WEG-Protokolle lesen: Bei ETW die letzten drei Eigentümerversammlungs-Protokolle anfordern. Zeigen geplante Kosten und Konflikte. Tipp 10 — Haushaltsplan: Instandhaltungsrücklage 1–1,5 Euro/m²/Monat einplanen. Für Eigenkapital: Eigenkapital-Rechner.
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
