Was das GEG von Vermietern verlangt
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) setzen schrittweise Energiestandards für Gebäude. Die wichtigsten Punkte: Ab 2024 gilt das Heizungsgesetz — neue Heizungen müssen mindestens 65 % erneuerbare Energie nutzen. Wer alte Heizungen tauscht, muss auf Wärmepumpe, Pellets oder Fernwärme umstellen. Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) plant: Bis 2030 sollen die 15 % energieärmsten Gebäude (Klasse F und G) auf Klasse E angehoben werden. Bis 2033 soll der Standard auf Klasse D steigen. Deutschland muss diese EU-Vorgaben in nationales Recht umsetzen — die genauen deutschen Gesetze sind noch in Entwicklung, aber die Richtung ist klar.
Was das für Vermieter bedeutet
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Wenn du eine Wohnung mit Energieeffizienzklasse F oder G besitzt, droht mittelfristig Sanierungszwang. Das betrifft in Deutschland rund 3–4 Millionen Wohneinheiten. Mögliche Szenarien: Pflicht zur Sanierung auf Klasse E bis 2030 (noch kein deutsches Gesetz, aber EU-Vorgabe). Einschränkungen bei Neuvermietung (z.B. Verbot der Vermietung von F/G-Gebäuden ohne Sanierungsplan). Förderungen die Sanierungskosten erheblich abfedern — BEG-Zuschüsse können bis zu 70 % der Sanierungskosten übernehmen. Wer jetzt handelt, sichert sich bessere Förderkonditionen als wer wartet bis gesetzlicher Zwang kommt.
Strategie für Vermieter mit schwachen Energieklassen
Erstens: Energieausweis für alle Objekte besorgen — du brauchst den aktuellen Status. Zweitens: Objekte mit Klasse A/B/C haben kein Problem. Objekte mit D sind sicher bis 2033. Objekte mit E: Beobachten. Objekte mit F/G: Sanierungsplan entwickeln. Drittens: Beim Kauf neuer Objekte Energieklasse als Hauptkriterium berücksichtigen — F/G-Objekte mit hohem Sanierungsaufwand zu Bestandspreisen kaufen, selbst sanieren und durch höhere Mieten refinanzieren. Mehr: Energieeffizienz als Investitionskriterium und Fördermittel für Sanierung.
Welche Sanierungsmaßnahmen haben die beste Kosten-Nutzen-Relation?
Nicht alle Sanierungsmaßnahmen verbessern die Energieklasse gleich effizient. Die besten Kosten-Nutzen-Verhältnisse im Bestand: Dachdämmung: 80–150 Euro/m² Kosten, verbessert Energieklasse oft um eine ganze Stufe. Heizkörper-Thermostate und hydraulischer Abgleich: 500–2.000 Euro für ein Mehrfamilienhaus, sofortige Effizienzverbesserung. Fensteraustausch: 500–1.200 Euro/Fenster, langer Amortsisationszeitraum aber deutliche Behaglichkeitsverbesserung. Fassadendämmung: Teuerste Maßnahme (80–200 Euro/m²), aber oft notwendig für größere Sprünge in der Energieklasse. Heizungstausch auf Wärmepumpe: 12.000–25.000 Euro pro Einheit, durch BAFA-Förderung (bis zu 70 % der Kosten) oft die wirtschaftlichste Pflichtmaßnahme. Lass immer einen BAFA-gelisteten Energieberater bewerten welche Maßnahmen für dein Objekt am sinnvollsten sind. Mehr: KfW-Kredit beantragen.
Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
