Gemeinsam kaufen: Wie wird das Eigentum aufgeteilt?
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Beim gemeinsamen Immobilienkauf gibt es zwei rechtliche Konstruktionen: Bruchteilsgemeinschaft (§ 741 BGB): Jeder besitzt einen definierten Anteil (z.B. 50/50 oder 70/30). Wird im Grundbuch eingetragen. Jeder Eigentümer kann seinen Anteil theoretisch einzeln verkaufen (aber: Kaufrecht des anderen). Bei Trennung: Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf oder einer kauft den anderen aus. Gesamthandseigentum (nur für Gesellschaften wie GbR): Beide sind gemeinsam Eigentümer ohne trennbaren Anteil. Selten bei Privatpersonen. Empfehlung für unverheiratete Paare: Bruchteilsgemeinschaft mit 50/50 + notariell beurkundeter Partnerschaftsvertrag der regelt was bei Trennung passiert.
Finanzierung und Steuern beim gemeinsamen Kauf
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Finanzierung: Beide Partner haften gegenüber der Bank in voller Höhe (gesamtschuldnerisch) – egal wie der Anteil aufgeteilt ist. Wenn einer nicht zahlen kann, muss der andere den vollen Kredit bedienen. Steuern bei Vermietung: Mieteinnahmen werden anteilig nach Eigentumsverhältnis aufgeteilt und beim jeweiligen Partner versteuert. Vorteil: Wer weniger verdient versteuert seinen Anteil mit niedrigerem Steuersatz. Bei Eheleuten: Günstigerprüfung und Zusammenveranlagung prüfen. Bei unverheirateten Paaren: Zuwendungen zwischen Partnern können steuerliche Auswirkungen haben. Praxis-Tipp: Beim Kauf mit Partner unbedingt einen Notar über mögliche Regelungen im Kaufvertrag und einen Partnerschaftsvertrag beraten lassen – besonders bei unverheirateten Paaren. Für Cashflow-Kalkulation: Cashflow-Rechner.
Was passiert bei Trennung mit der gemeinsamen Immobilie?
Ohne Regelung im Partnerschaftsvertrag: Aufhebungsklage (§ 749 BGB) – Gericht ordnet Verkauf oder Teilungsversteigerung an. Das ist teuer und dauert oft 1–2 Jahre. Mit Partnerschaftsvertrag: Klar geregelt wer aussteigt, wer kauft, wie der Preis ermittelt wird. Eheleute: Im Scheidungsfall: Zugewinnausgleich, Hausratsauseinandersetzung, Unterhaltsrecht spielen hinein. Rechtliche Beratung ist hier unerlässlich. Als Alternative für klare Verhältnisse: Eine Personen-GmbH oder UG kauft die Immobilie – der Partner ist kein Eigentümer sondern kann ausscheiden ohne Grundbuchänderung. Für Rendite-Überblick: Rendite-Rechner.
Checkliste: Gemeinsamer Immobilienkauf mit Partner
Diese Punkte vor dem Kauf klären: Eigentumsanteil: 50/50 oder anders? (Hängt von Eigenkapitalbeitrag und Einkommenssituation ab.) Finanzierungsanteil: Wer zahlt die Rate wenn einer ausfällt? Vertrag: Partnerschaftsvertrag / Gesellschaftsvertrag notariell beurkunden. Was passiert bei Trennung, Tod, Berufsunfähigkeit? Unterhaltspflichten falls vorhanden? Schenkung-Steuerfreibetrag zwischen Nicht-Verheirateten: 20.000 Euro alle 10 Jahre (gegenüber 500.000 Euro bei Ehegatten). Testament: Bei unverheirateten Paaren erbt der andere ohne Testament NICHTS – Erbvertrag oder Testament zwingend empfohlen. Für Verheiratete: Güterstand prüfen (Zugewinngemeinschaft vs. Gütertrennung). Gütertrennung bei Immobilien oft empfehlenswert für klare Verhältnisse. Für Finanzierungsplanung: Tilgungsrechner.
Wichtige Infos für Käufer: Grunderwerbsteuer nach Bundesland | AfA-Abschreibung
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
