Zwei Investoren starten 2027 mit je 200 € monatlich. Einer zahlt in den neuen ETF-Sparplan (Aktienrente) ein. Der andere spart das Eigenkapital für eine Wohnung. Nach 30 Jahren: Wer hat mehr? Und welche Strategie passt zu dir? Dieser Vergleich rechnet es durch.
Die Ausgangslage: Gleiche Mittel, unterschiedliche Strategie
Für beide Szenarien gelten die gleichen Startbedingungen:
- Monatlicher Sparbetrag: 200 € ab 2027
- Laufzeit: 30 Jahre (Renteneintritt 2057)
- Marktrendite: 7 % p.a. (ETF) bzw. 3 % p.a. reale Wertsteigerung (Immobilien)
- Steuern: vereinfacht berücksichtigt
Szenario A: Aktienrente (ETF-Sparplan mit Förderung)
200 € monatlich in einen MSCI-World-ETF, mit staatlicher Grundzulage von 200 €/Jahr (17 €/Monat effektiv). Steuerliche Absetzbarkeit nutzen:
| Kenngröße | Wert |
|---|---|
| Eigenbeiträge gesamt | 72.000 € |
| Staatl. Zulagen gesamt | 6.000 € |
| Steuerersparnis (30 Jahre × 640 €) | 19.200 € |
| Endkapital brutto (7 % p.a.) | 243.994 € |
| Netto nach 25 % Abgeltungssteuer | ~204.954 € |
| Monatliche Zusatzrente (4 %-Regel) | 683 €/Monat |
Effektiver Eigeneinsatz nach Förderung: 72.000 € − 6.000 € (Zulagen) − 19.200 € (Steuer zurück) = 46.800 € eigenes Geld. Auf dieses Kapital erzielte die Strategie 158.154 € Reinertrag — eine effektive Eigenkapitalrendite von 338 % über 30 Jahre.
Szenario B: Eigenkapital für Immobilien aufbauen
200 € monatlich werden 10 Jahre lang angespart (ETF, 7 % p.a.) — nach 10 Jahren: 34.728 € Eigenkapital. Damit wird 2037 eine Wohnung für 260.000 € (20 % EK + Kaufnebenkosten) gekauft. Annahmen: 3,7 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 900 €/Monat:
| Kenngröße | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis 2037 | 260.000 € |
| Eigenkapital eingesetzt | 52.000 € (20 %) |
| Kredit | 208.000 € |
| Monatliche Rate (Zins+Tilgung) | 902 € |
| Monatl. Cashflow ab Kauf | −2 € (nahezu null) |
| Immobilienwert 2057 (3 % p.a. Wertsteigerung) | ~469.000 € |
| Restschuld 2057 | ~144.000 € |
| Nettovermögen 2057 | ~325.000 € |
Der monatliche Cashflow ist nahezu null — die Immobilie "bezahlt sich selbst". Das Nettovermögen (Immobilienwert minus Restschuld) beträgt 2057 rund 325.000 €. Der Unterschied zum ETF-Depot (204.954 €): Die Immobilie liegt trotz niedrigerer rechnerischer Rendite durch den Hebeleffekt (nur 20 % Eigenkapital, 80 % Kredit) deutlich vorne.
Direkter Vergleich: Was bringt mehr?
| Kriterium | Aktienrente (ETF) | Immobilien-Investition |
|---|---|---|
| Endvermögen 2057 | ~205.000 € netto | ~325.000 € (Nettovermögen) |
| Monatliche Zusatzrente | 683 €/Monat | Mieteinnahmen nach Tilgung |
| Mindestkapital zum Start | Kein Minimum | 20–30 % Kaufpreis nötig |
| Liquidität | Täglich handelbar | Gebunden, kaum flexibel |
| Staatliche Förderung | Ja (Zulagen + Steuer) | Nein (nur AfA-Abschreibung) |
| Inflationschutz | Mittel | Sehr hoch (Sachwert) |
| Verwaltungsaufwand | Minimal | Hoch (Mieter, Instandhaltung) |
| Hebeleffekt möglich? | Nein | Ja (80 % Fremdkapital) |
Das Fazit: Kombinations-Strategie gewinnt
Keines der beiden Modelle gewinnt haushoch. Die Immobilie baut mehr absolutes Vermögen auf, weil der Leverage-Effekt das eingesetzte Eigenkapital multipliziert. Die Aktienrente ist flexibler, staatlich gefördert und benötigt kein Startkapital.
Die optimale Strategie: Aktienrente für Liquidität und Förder-Effizienz + Immobilie für Vermögensaufbau und Inflationsschutz. Wer mit 30 startet und beides parallel betreibt — 200 € in den ETF-Sparplan und parallel auf das Wohnungs-Eigenkapital hinsparen — hat nach 30 Jahren potentiell über 500.000 € Gesamtvermögen aufgebaut.
Für die Immobilien-Seite der Gleichung: Der Cashflow-Rechner zeigt dir monatlich, ob eine konkrete Wohnung positiven Cashflow bringt. Die Stadtrendite-Übersicht zeigt, welche deutschen Städte noch reale Renditen über 4 % ermöglichen.
